文:Sammy Poon
2021年11月29日
本在1939年建成、具82历史的三级历史建筑中环街市,2017年10月正式由市区重建局(市建局)接手进行复修活化,随着首阶段复修及保育工程完成,市建局为这个历来最大规模的历史建筑保育活化项目的营运进行招标,并在今年2月将为期10年的营运合约批予华懋集团。

早前,市建局行政总监韦志成接受华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴的访问,席间谈到今次合作的点滴,以及他对市区重建的看法。
市建局行政总监韦志成(左)接受华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴访问
"我们很高兴与华懋集团合作,在保育活化后的中环街市 应用新科技,将中环街市创新的灵魂传承下去;也正因这些科技,能够吸引更多人流,让更多人使用街市的设施,这才是真正把这建筑物活化。"

财政及土地资源紧绌

人老了功能会衰退,城市旧了也一样,韦志成表示,”城市在发展过程中,与人一样会有生命周期,功能会随着周边环境发展而有所改变。如发现功能逐渐萎缩,跟不上时代的步伐,就需要作出调整。”重建” 二字并非只是见到楼宇变旧就拆卸重建这么简单,真正的 ”重建”,应扩阔至 ”更新” 的范畴来审视,例如一个未达至重建需要的旧小区,我们可以更新它的设施,延长建筑物的寿命,提升居民生活质素。”

本港市区老化问题愈趋严重,要应付大规模市区更新,财政及土地资源往往是最大的挑战。韦志成指出,”首先香港的赔偿机制十分丰厚,现时是以 “同区七年楼龄” 单位的呎价,作为收购残破旧楼物业呎价的基础,可见开展一个重建项目涉及的开支非常庞大,在财政资源方面是很大的挑战;另一方面,重建必然涉及调迁,而调迁需要额外的土地及楼宇作为支持。现时公屋轮候所需的时间,反映土地资源十分有限,可想而知,市建局要获得土地资源的难度有多高。”

(右) 韦志成,摄于中环街市

活化后的中环街市外观
蔡宏兴与韦志成,摄于市建局辖下的小区空间H6 Conet
活化后的中环街市提供8,000平方呎的小区空间
以新规划工具应对挑战

面对缺乏财政及土地资源去应付旧区重建及更新,韦志成表示必须有新的规划工具来应付重建需要。"我们在2017年开展油麻地及旺角的地区规划研究,今年已基本完成,并倡议引入 '转移地积比率' 概念,将个别楼宇的剩余地积比率,转移到发展潜力较高的楼宇,既能尽用土地资源,也可以将发展时所取得的资源,用于保育旧建筑物上,更能迎合整体利益。"

在油旺地区研究上,韦志成指出还获得其他启发,"香港旧区密度相当高,油麻地及旺角的密度,是香港平均密度的六倍,当中超过50年楼龄的旧楼宇数量十分之多,在缺乏资源的情况下,必须推动社会做好预防性维修,延长楼宇寿命,从根源着手减慢楼宇老化,从而减低重建压力。"

贯彻中环街市创新灵魂

谈及中环街市这个项目,韦志成表示,"在我上任市建局总监时,知道需要保育中环街市,当时听到有外籍设计师批评,这个地方根本不值得保育,甚至到今时今日,对于中环街市是否值得保育,仍有很多人持不同意见。换个角度来看,中环街市大楼从第三代改建成第四代,将旧建筑物拆掉并以新颖简洁的建筑来取代时,当年没有关注组或保育人士反对,改建未遇上任何阻力;但若发生在现在才启动保育,这个方案又是否会为社会所接受?我认为,保育在不同年代有不同的标准,很难以一个绝对是对或错的答案去判断。"

除了建筑物本身,中环街市还保育了甚么?韦志成认为它的灵魂在于创新,"1939年建成的中环街市,用上很多创新的物料、设计和建筑方法,令整体空间增加不少。我们很高兴与华懋集团合作,在保育活化后的中环街市应用新科技,将中环街市创新的灵魂传承下去;也正因这些科技,能够吸引更多人流,让更多人使用街市的设施,这才是真正把这建筑物活化。"

中环街市在今年8月首阶段开放试业,而第二期的复修工程亦预计于明年完成。韦志成说有个愿望:"我很欣赏华懋集团投放资源,利用中环街市这个平台协助初创企业发展。很多青年人想做初创但其实不知从何入手,大湾区是一个初创的引擎,我期望能够利用中环街市帮助年青人接触创科这方面,再辐射至大湾区,相互交流,将香港成为大湾区的一部份。未来在这方面的工作,便需要靠华懋来实践了。"
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