文:Sammy Poon
2021年11月29日
本在1939年建成、具82歷史的三級歷史建築中環街市,2017年10月正式由市區重建局(市建局)接手進行復修活化,隨著首階段復修及保育工程完成,市建局為這個歷來最大規模的歷史建築保育活化項目的營運進行招標,並在今年2月將為期10年的營運合約批予華懋集團。

早前,市建局行政總監韋志成接受華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興的訪問,席間談到今次合作的點滴,以及他對市區重建的看法。
市建局行政總監韋志成(左) 接受華懋集團執行董事兼 行政總裁蔡宏興訪問
「我們很高興與華懋集團合作,在保育活化後的中環街市 應用新科技,將中環街市創新的靈魂傳承下去;也正因這些科技,能夠吸引更多人流,讓更多人使用街市的設施,這才是真正把這建築物活化。」

財政及土地資源緊絀

人老了功能會衰退,城市舊了也一樣,韋志成表示,「城市在發展過程中,與人一樣會有生命周期,功能會隨着周邊環境發展而有所改變。如發現功能逐漸萎縮,跟不上時代的步伐,就需要作出調整。『重建』二字並非只是見到樓宇變舊就拆卸重建這麼簡單,真正的『重建』,應擴闊至『更新』的範疇來審視,例如一個未達至重建需要的舊社區,我們可以更新它的設施,延長建築物的壽命,提升居民生活質素。」

本港市區老化問題愈趨嚴重,要應付大規模市區更新,財政及土地資源往往是最大的挑戰。韋志成指出,「首先香港的賠償機制十分豐厚,現時是以『同區七年樓齡』單位的呎價,作為收購殘破舊樓物業呎價的基礎,可見開展一個重建項目涉及的開支非常龐大,在財政資源方面是很大的挑戰;另一方面,重建必然涉及調遷,而調遷需要額外的土地及樓宇作為支援。現時公屋輪候所需的時間,反映土地資源十分有限,可想而知,市建局要獲得土地資源的難度有多高。」

(右) 韋志成,攝於中環街市

活化後的中環街市外觀
蔡宏興與韋志成,攝於市建局轄下的社區空間 H6 Conet
活化後的中環街市提供8,000平方呎的社區空間
以新規劃工具應對挑戰

面對缺乏財政及土地資源去應付舊區重建及更新,韋志成表示必須有新的規劃工具來應付重建需要。「我們在2017年開展油麻地及旺角的地區規劃研究,今年已基本完成,並倡議引入『轉移地積比率』概念,將個別樓宇的剩餘地積比率,轉移到發展潛力較高的樓宇,既能盡用土地資源,也可以將發展時所取得的資源,用於保育舊建築物上,更能迎合整體利益。」

在油旺地區研究上,韋志成指出還獲得其他啟發,「香港舊區密度相當高,油麻地及旺角的密度,是香港平均密度的六倍,當中超過50年樓齡的舊樓宇數量十分之多,在缺乏資源的情況下,必須推動社會做好預防性維修,延長樓宇壽命,從根源着手減慢樓宇老化,從而減低重建壓力。」

貫徹中環街市創新靈魂

談及中環街市這個項目,韋志成表示,「在我上任市建局總監時,知道需要保育中環街市,當時聽到有外籍設計師批評,這個地方根本不值得保育,甚至到今時今日,對於中環街市是否值得保育,仍有很多人持不同意見。換個角度來看,中環街市大樓從第三代改建成第四代,將舊建築物拆掉並以新穎簡潔的建築來取代時,當年沒有關注組或保育人士反對,改建未遇上任何阻力;但若發生在現在才啟動保育,這個方案又是否會為社會所接受?我認為,保育在不同年代有不同的標準,很難以一個絕對是對或錯的答案去判斷。」

除了建築物本身,中環街市還保育了甚麼?韋志成認為它的靈魂在於創新,「1939年建成的中環街市,用上很多創新的物料、設計和建築方法,令整體空間增加不少。我們很高興與華懋集團合作,在保育活化後的中環街市應用新科技,將中環街市創新的靈魂傳承下去;也正因這些科技,能夠吸引更多人流,讓更多人使用街市的設施,這才是真正把這建築物活化。」

中環街市在今年8月首階段開放試業,而第二期的復修工程亦預計於明年完成。韋志成說有個願望:「我很欣賞華懋集團投放資源,利用中環街市這個平台協助初創企業發展。很多青年人想做初創但其實不知從何入手,大灣區是一個初創的引擎,我期望能夠利用中環街市幫助年青人接觸創科這方面,再輻射至大灣區,相互交流,將香港成為大灣區的一部份。未來在這方面的工作,便需要靠華懋來實踐了。」
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